Stellplätze und Freiflächen (Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht)
Zum 01.12.2020 sind zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten. Die WEG-Reform erweitert zum Beispiel die Sondereigentumsfähigkeit auf Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstückes (siehe hierzu § 3 WEG n. F.).
Nach altem WEG-Recht waren grundsätzlich nur abgeschlossene Räume sondereigentumsfähig. Hierzu gehörten beispielsweise Garagenstellplätze. Für die Sondereigentumsfähigkeit von Tiefgaragenstellplätzen galten besondere Vorschriften (dauerhafte Markierungen). Auch konnte an einer Doppelstockgarage Sondereigentum nur hinsichtlich des ganzen Garagenraumes gebildet werden. Die einzelnen Stellplätze waren auf Grund der fehlenden Raumeigenschaft nicht sondereigentumsfähig. Carports und ebenerdige Stellplätze hingegen galten nach altem Recht nicht als abgeschlossen, waren also nicht sondereigentumsfähig. Hieran konnten nur Sondernutzungsrechte vergeben werden. Gleiches galt für unbebaute Grundstücksflächen (Garten) und Terrassenflächen.
Was hat sich geändert?
Nach neuem WEG-Recht (§ 3 WEG n. F.) kann Sondereigentum nun an allen Arten von Stellplätzen (unabhängig, ob es sich um Stellplätze in einem Gebäude oder im Freien handelt) begründet werden. Auch kann nach neuem WEG-Recht Sondereigentum nun auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes, also Freiflächen (Terrasse, Veranda, Garten), erstreckt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.
Die Stellplätze und Freiflächen sind vom Abgeschlossenheitserfordernis, das für Räume gilt, ausgenommen. An dessen Stelle treten gemäß § 3 Abs. 3 WEG Maßangaben für die betreffenden Flächen im Aufteilungsplan. Die Maßangaben müssen so exakt sein, dass sie eine eindeutige Bestimmung des räumlichen Bereichs des Sondereigentums ermöglichen. Dafür muss sich aus dem Plan die Länge und Breite der Fläche sowie ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben.
Selbstverständlich können an diesen Flächen auch weiterhin Sondernutzungsrechte vergeben werden. Die entsprechenden Flächen kennzeichnen Sie im Aufteilungsplan bitte mit SNR.
Es gibt zwei Möglichkeiten, an einem Stellplatz Sondereigentum zu begründen:
- Wenn ein Stellplatz einer abgeschlossenen Wohneinheit (Wohnung) oder Teileigentumseinheit (zum Beispiel Gewerbeeinheit) zugeordnet werden soll, muss der Stellplatz im Aufteilungsplan die gleiche Nummer und Farbe wie die zugehörige Wohn- bzw. Teileigentumseinheit erhalten.
- Es besteht aber auch die Möglichkeit, an einem Stellplatz eigenständiges Sondereigentum zu begründen. In diesem Fall muss der Stellplatz im Aufteilungsplan mit einer eigenen Nummer bezeichnet werden. Somit wird der Stellplatz eine alleinige Teileigentumseinheit.