Altstadt: Rechtsstreit um Ausgleichbeträge beendet
Ein langer währender juristischer Streit ist nun beendet. Ein Streit, der dem Limburger Bürgermeister Dr. Marius Hahn ein Ermittlungsverfahren der Staatsanwaltschaft einbrachte und in dem die Stadt sich letztlich in vollem Umfang durchsetzte: Das nun beendete Berufungsverfahren führte dazu, dass noch sieben Grundstückseigentümer aus dem Limburger Altstadt die sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge zahlten. Dabei geht es um Beträge zwischen 2100 und 25.000 Euro.
Die Limburger Altstadt ist ein Schmuckstück und lockt jedes Jahr Tausende von Besucherinnen und Besuchern an. Bereits 1979 wurde die Sanierung im Bundeswettbewerb „Stadtgestalt und Denkmalschutz“ mit einer Goldmedaille ausgezeichnet. Private Eigentümerinnen und Eigentümer haben viele Millionen Mark und Euro in die Sanierung ihrer Häuser gesteckt, daneben hat die Stadt selbst die Infrastruktur in und um die Altstadt erheblich verbessert und durch ihre Investitionen zur Aufwertung beigetragen, auch hat sie die privaten Vorhaben durch Zuschüsse gefördert. Den formalen Rahmen dazu bildeten die Sanierungssatzungen „Westliche Altstadt“ und „Verwaltungs- und Kulturzentrum“ (1972), „Östliche Altstadt“ (1986) sowie die Erweiterung um das Schlossgebiet (2008). In den Satzungen ist auch festgelegt, dass die Stadt für die durch die Sanierung und die Verbesserung der Infrastruktur eingetretene Wertsteigerung einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag einfordert.
Rund 300 Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer waren mit Aufhebung der Sanierungssatzung Ende 2014 aufgefordert worden, Ausgleichsbeträge zu zahlen. Die Beträge errechneten sich aufgrund unterschiedlicher Zonen (die Sanierungsgebiete wurden in 19 verschiedene Zonen unterteilt) sowie der vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte ermittelten Anfangs- und Endwerte der Grundstücke. Die überwiegende Mehrheit der Eigentümerinnen und Eigentümer zahlte die von der Stadt geforderte Ausgleichsabgaben, teilweise schon in einer Vorauszahlung.
Formaler Fehler in der Satzung
Zehn Eigentümerinnen und Eigentümer waren mit der Zahlung einer Ausgleichsabgabe nicht einverstanden und legten Widerspruch ein und gingen anschließend auch ins Klageverfahren. Drei der Klagen wurden vom Gericht schnell abgewiesen, da sie im Sanierungsgebiet „Östlich Altstadt“ lagen und inhaltlich oder formal die dafür geltende Satzung nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu beanstanden war. Inhaltlich blieb auch die Satzung für das Sanierungsgebiet „Westliche Altstadt“ unstrittig, allerdings bauten die Klagenden auf einen formalen Fehler. Der Satzung fehlte bei der Veröffentlichung die Unterschrift des damaligen Bürgermeisters.
Das Fehlen der Unterschrift wurde im Rahmen der rechtlichen Auseinandersetzung vor dem Verwaltungsgericht in Wiesbaden bemerkt. Das Baugesetzbuch räumt in solchen Fällen die Möglichkeit ein, Satzungen zu „heilen“, also formale Fehler nachträglich und rückwirkend zu beheben. Deshalb hat Bürgermeister Dr. Marius Hahn nach eingehender Beratung im Jahr 2016 die formalen Fehler in zwei Satzungen „geheilt“, in dem er sie erneut ausfertigte und unter Anordnung des rückwirkenden Inkrafttretens erneut bekannt machte. Hahn bekundete dabei als aktueller Amtsträger, dass die Satzungen in der vorliegenden Fassung 1972 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen worden waren.
"Heilung" ist rechtmäßig
Nach Einschätzung des Verwaltungsgerichts Wiesbaden hätte der Bürgermeister die „Heilung“ jedoch nicht beurkunden können, da die Satzungen nicht mit Unterschrift vorlagen und es Änderungsvermerke gab. Hahn begründete sein Handeln jedoch mit dem Hinweis auf eine vorliegende Indizienkette, die eindeutig auf die inhaltliche Übereinstimmung der nun beschlossenen mit den 1972 veröffentlichten Satzungen hinweisen. Das Verwaltungsgericht begründet sein Urteil im Dezember 2018 mit Hinweis auf die fehlerhaften Satzungen und gab deshalb sieben Klagenden recht. Zudem äußerte das Gericht den Anfangsverdacht einer Falschbeurkundung im Amt durch den amtierenden Bürgermeister, was wiederum zur Einleitung eines Ermittlungsverfahrens durch die Staatsanwaltschaft führte. Das Verfahren wurde durch die Staatsanwaltschaft dann eingestellt, da es keinen hinreichenden Tatverdacht gab.
Gegen das Urteil der ersten Instanz legte die Stadt Berufung vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof (VGH) in Kassel ein. Mit Erfolg, denn der VGH ließ die Berufung zu und stellte zudem klar, dass die „Heilung“ der Satzung durch Bürgermeister Hahn nicht zu beanstanden ist und durch entsprechende Entscheidungen und Urteile des Bundesverwaltungsgerichts gedeckt ist. Der Beschluss des VGH vom August 2021 ist nicht anfechtbar gewesen.
Klagen abgewiesen
Aufgrund der Rechtmäßigkeit der „Heilung“ der formal fehlerhaften Satzung von 1972 hatte das Verwaltungsgericht erneut über die Klagen der sieben Eigentümerinnen und Eigentümer zu befinden. Diesmal wies das Verwaltungsgericht alle Klagen gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags ab und gab der Stadt damit in allen Verfahren recht. „Es ist ein gutes Zeichen für unser Verfahren und unsere Rechtsauffassung, dass das Verwaltungsgericht nun so entschieden hat und die Klagen abgewiesen hat. Es ist auch ein gutes Zeichen für all diejenigen, die von vornherein die Zahlung der Ausgleichsabgabe akzeptiert haben“, sagt Bürgermeister Dr. Marius Hahn.