Abgeschlossenheitsbescheinigung

Antragsberechtigt ist der Eigentümer, der Erbbauberechtigte und jede andere Person, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht (zum Beispiel Erwerber).

Wir benötigen folgende Antragsunterlagen in 2-facher Ausfertigung:

• Antragsformular Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Freiflächenplan mit Darstellung aller Stellplätze und Außenflächen
  
• Lageplan (Maßstab 1:1000) mit Einzeichnung des Gebäudes, für das die Abgeschlossenheit beantragt wird
• Grundrisse (DIN A3-Format, Maßstab 1:100), der einzelnen Stockwerke, einschließlich Keller und eines evtl. Spitzbodens
• Eine Darstellung des gesamten Grundstückes im Erdgeschoss ist erforderlich, wenn an Stellplätzen außerhalb des Gebäudes, Terrassen oder Gartenanteilen Sondereigentum begründet werden soll.
• Ansichten und Schnitt (Maßstab 1:100)
• Grundbuchauszug (Abt. I und II), nicht älter als 4 Wochen (nur 1-fach)
  

Das Antragsformular und sämtliche Pläne sind vom Antragsteller zu unterschreiben!

Bei Neubauten kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor Beginn der Baumaßnahme ausgestellt werden. Die Aufteilungspläne müssen mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird daher frühestens erst nach Erteilung der Baugenehmigung ausgestellt.

Bei bestehenden Gebäuden (Bestandsgebäuden) müssen die Aufteilungspläne den tatsächlichen Baubestand wiedergeben. Sollten inzwischen bauliche Veränderungen vorgenommen worden sein oder sollte die Bauausführung von den genehmigten Plänen abweichen, muss seitens der Bauaufsicht geprüft werden, ob hierfür ein Bauantrag eingereicht werden muss.

Als Antragsteller sind Sie für die Richtigkeit der Antragsunterlagen verantwortlich. Eine Überprüfung der Aufteilungspläne mit den örtlichen Gegebenheiten erfolgt seitens der Bauaufsichtsbehörde nicht. Es wird vorausgesetzt, dass die vorgelegten Aufteilungspläne mit dem tatsächlich, baurechtlich genehmigten Zustand übereinstimmen.

Allgemeines

• Aus den Aufteilungsplänen muss die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstückes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstückes ersichtlich sein.
• Die Pläne dürfen weder zusammengeklebt oder geheftet sein noch aufgeklebte Klappen, überlackte Eintragungen oder Radierungen haben.
• Eventuelle Stempel vorangegangener Bescheide sind zu entfernen.
  
• Rot-Gelb-Darstellungen (Neubau/Abbruch) sind zu entfernen.
• Alle Grundrisse sind mit einem Nordpfeil und den Schnittlinien entsprechend der Gebäudeschnitte zu versehen.
• Handschriftliche Eintragungen in der Farbe GRÜN sind nicht gestattet. Die Farbe GRÜN ist der Bauaufsicht für Grüneintragungen vorbehalten.
• Zur besseren Übersicht sind alle Kennzeichnungen in einer „Legende“ zusammenzufassen.

Grundrisse

• Alle Einzelräume jeder in sich abgeschlossenen Sondereigentumseinheit ist mit der jeweils gleichen Nummer und der gleichen Farbe zu kennzeichnen. Die einzelnen Sondereigentumseinheiten können entweder unterschiedlich farbig umrandet oder farbig unterlegt werden (vorzugsweise maschinell).
  
• Sofern Nummer und Farbe der jeweiligen Einheit handschriftlich eingetragen werden, ist die Zweitausfertigung zu kopieren, bevor sie bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird, damit zwei identische Ausfertigungen vorliegen.
• Das Gemeinschaftseigentum erhält keine Nummer und keine Farbe, sondern wird nur mit GE beschriftet.
• Teile des Gebäudes oder Grundstückes, an denen ein Sondernutzungsrecht erworben werden soll, kennzeichnen Sie bitte schraffiert und bezeichnen diese mit SNR.
• In jeden Raum ist die entsprechende Zweckbestimmung einzutragen (Wohnen, Essen, Schlafen, Kochen, Bad, WC, Arbeiten, Abstellen, et cetera). Die Bezeichnung "Zimmer" allein ist nicht ausreichend.
• In den Grundrissen ist die Schnittkante einzutragen.
• In den Grundrissen ist der Nordpfeil einzutragen.
• Bei Aufzügen, die direkt in eine Sondereigentumseinheit (zum Beispiel in ein Penthouse) und nicht erst in einen gemeinschaftlichen Flur führen, ist ein Hinweis im Aufteilungsplan aufzunehmen ("Die Wohneinheit Nr. ? ist mit dem Aufzug nur mit einem gesonderten Schlüssel des Eigentümers über eine Schlüsselschaltung erreichbar.")

Schnitte und Ansichten

• In den Grundrissen bzw. Ansichten stimmen gelegentlich die Einzeichnungen nicht überein (zum Beispiel der Grundriss weist mehr Fenster auf als die Ansicht). Zwar bestehen hierdurch keine Unklarheiten über den Umfang des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, aber achten Sie bitte darauf, dass Fenster, Türen, et cetera, in den Grundrissen und Ansichten übereinstimmen, um eine eventuelle Beanstandung durch das Grundbuchamt zu vermeiden.
• Um Übertragungsfehler zu vermeiden werden weder Schnitte noch Ansichten nummeriert, beschriftet oder farbig gekennzeichnet. Ausnahme: Sofern ein Speicher oder Spitzboden, für den es keinen Grundriss gibt, einer Sondereigentumseinheit zugeordnet werden soll, dann ist dieser im Schnitt entsprechend der zugehörigen Sondereigentumseinheit zu kennzeichnen.
  

Sonderfall Stellplätze und Freiflächen

• Detaillierte Informationen zu Stellplätzen und Freiflächen finden Sie im nachstehenden Kapitel.

Sondereigentum kann an allen Arten von Stellplätzen begründet werden, unabhängig davon, ob es sich um Stellplätze in einem Gebäude oder im Freien handelt.

Ferner kann Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes, also Freiflächen (Terrasse, Veranda, Garten), erstreckt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

Maßangaben:

Die Stellplätze und Freiflächen sind vom Abgeschlossenheitserfordernis, das für Räume gilt, ausgenommen. An dessen Stelle treten gemäß § 3 Abs. 3 WEG Maßangaben für die betreffenden Flächen im Aufteilungsplan. Die Maßangaben müssen so exakt sein, dass sie eine eindeutige Bestimmung des räumlichen Bereichs des Sondereigentums ermöglichen. Dafür muss sich aus dem Plan die Länge und Breite der Fläche sowie ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben. Bei Stellplätzen in einer Garage, zum Beispiel Doppelgarage, Tiefgarage) gelten als Bezugspunkt für die Maßangaben die Außengebäudegrenzen.

Sondereigentum an einem Stellplatz:

Stellplatz-Sondereigentum als Teil einer anderen Einheit:
Wenn ein Stellplatz einer abgeschlossenen Wohneinheit (Wohnung) oder Teileigentumseinheit (zum Beispiel Gewerbeeinheit) zugeordnet werden soll, muss der Stellplatz im Aufteilungsplan die gleiche Nummer und Farbe wie die zugehörige Wohn- bzw. Teileigentumseinheit erhalten. Dieser Stellplatz ist nur mit der zugehörigen Sondereigentumseinheit veräußerbar.

Stellplatz-Sondereigentum als eigenständige Teileigentumseinheit:
Es besteht aber auch die Möglichkeit, an einem Stellplatz eigenständiges Sondereigentum zu begründen. In diesem Fall muss der Stellplatz im Aufteilungsplan mit einer eigenen Nummer bezeichnet werden. Somit wird der Stellplatz eine selbstständige Teileigentumseinheit und kann an Dritte veräußert werden.

Sondernutzungsrecht:

Selbstverständlich können an Stellplätzen und Freiflächen auch weiterhin Sondernutzungsrechte vergeben werden. Die entsprechenden Flächen kennzeichnen Sie im Freiflächenplan zum Abgeschlossenheitsantrag bitte mit SNR.

Der Miteigentumsanteil ist der Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das auf einen Eigentümer entfällt. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bestandteile des Gebäudes und die Außenanlagen, die nicht zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehören.

Das Sondereigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) in einem auf einem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude. Das Sondereigentum soll in sich abgeschlossen sein. Ebenso können nach neuem WEG-Recht auch Grundstücksflächen außerhalb des Gebäudes und Stellplätze Gegenstand des Sondereigentums sein.

Sondereigentumsfähig ist nur, was nicht zwingend Gemeinschaftseigentum ist.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn alle vorgenannten Räume innerhalb des Wohnungseigentums liegen und baulich von anderen (fremden) Wohnungen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und über einen abschließbaren Zugang verfügen (zum Beispiel unmittelbar ins Freie oder in ein gemeinschaftliches Treppenhaus). Einer abgeschlossenen Wohnung können auch zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung zugeordnet sein (zum Beispiel Kellerräume, Garage). Diese zusätzlichen Räume müssen verschließbar sein.

Teileigentum ist das Sondereigentum an in sich abgeschlossenen Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Zu diesen Räumen zählen zum Beispiel Räume für gewerbliche oder geschäftliche Zwecke (Laden, Werkstatt, Praxis, Büro, Kellerraum, Garage).

Als Gemeinschaftseigentum bezeichnet man alles, was nicht Wohnungs- oder Teileigentum ist und von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden kann.

Hierzu zählen gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder eines Dritten stehen. Ferner zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (zum Beispiel Außenwände, Dach, Fundament) sowie Anlagen (zur Versorgung und Bewirtschaftung, Wasser-, Wärme- du Energieversorgungsanlagen des Gebäudes und der Raum, in dem sie untergebracht sind) und Einrichtungen (Treppen, Treppenhäuser, Fahrstühle, Eingangshallen), die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und gegebenenfalls Nutzungsrecht an Teilen, Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Dieser Wohnungseigentümer hat dann somit das Recht, diesen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich aller übrigen Wohnungseigentümer nutzen. Diese Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums muss genau bezeichnet sein und kann zum Beispiel eine Gartenfläche, ein Stellplatz oder eine Dachterrasse sein.

Sollten sich nach der Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung noch Änderungen ergeben, muss kein neuer Antrag für das gesamte Gebäude vorgelegt werden. Dargestellt werden nur die Änderungen gegenüber den beim Grundbuchamt befindlichen Plänen. Die Nachtrags-Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur für die geänderten Einheiten ausgestellt. Die vorangegangene Abgeschlossenheitsbescheinigung behält für die von der Änderung nicht betroffenen Einheiten ihre Gültigkeit.

Folgende Antragsunterlagen sind bei einem Nachtrag erforderlich (2-fach):

• Antragsformular (bitte ankreuzen, dass es sich um einen Nachtrag handelt)
• Lageplan (Maßstab 1:1000) mit Einzeichnung des betreffenden Gebäudes
• Grundrisse nur für die von der Änderung betroffenen Einheiten (DIN A3-Format, Maßsstab 1:100)
  
• Ansichten und Schnitt (Maßstab 1:100)

Wir benötigen die Antragsunterlagen in zweifacher Ausfertigung.

Eine Ausfertigung erhalten Sie zurück, die andere Ausfertigung verbleibt in unserer Bauakte.
Zusätzlich vorgelegte Mehrausfertigungen senden wir ungeprüft zurück.

Sofern Sie eine beglaubigte Kopie Ihrer geprüften Antragsunterlagen benötigen, wenden Sie sich bitte an die zuständige Stelle für Beglaubigung von Dokumenten und Unterschriften.

Ein Grundstück im Rechtssinne ist ein im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter einer selbständigen laufenden Nummer gebuchter, räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücksnummern bestehen.

Bei einer grundbuchlichen Teilung (Grundstücksteilung) wird das Grundstück tatsächlich - also real - geteilt (Realteilung). Mit der Teilung entstehen zwei neue Buchgrundstücke, für die jeweils ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt wird. Nähere Infos hierzu finden Sie auf unserer Internetseite unter der Überschrift Grundstücksteilung.

Es gibt jedoch Fälle, in denen die Realteilung eines Grundstückes aufgrund bestimmter Bauvorschriften nicht durchführbar ist. In solchen Fällen besteht die Möglichkeit einer Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ideelle Teilung). Im Gegensatz zur Realteilung findet bei der ideellen Teilung keine katasterliche Zerlegung und anschließende grundbuchliche Teilung statt. Das Gesamtgrundstück verbleibt im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Den einzelnen Eigentümern fällt hier ein Miteigentum nach Bruchteilen am Gesamtgrundstück zu, das im Grundbuch eingetragen wird.