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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Damit Wohnungen bzw. nicht zu Wohnzwecken dienende Räume zu selbstständig verfügbaren, in sich abgeschlossenen Raumeinheiten (Sondereigentum) werden können, ist ein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Hierfür benötigen Sie nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) zunächst eine Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde über die bauliche Abgeschlossenheit der jeweiligen Sondereigentumseinheit.

Zweck des Abgeschlossenheitserfordernisses ist die eindeutige Abgrenzung zwischen Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum) untereinander und Gemeinschaftseigentum. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird pro Grundstück ausgestellt und bildet mit dem zugrunde liegenden Aufteilungsplan die Voraussetzung für die Beglaubigung der Teilungserklärung durch einen Notar und die darauffolgende Eintragung von Wohnungs- und Teileigentum in das Grundbuch.

Wir empfehlen Ihnen, für die Erstellung der Aufteilungspläne einen Entwurfsverfasser zu beauftragen und sich vorab mit Ihrem Notar in Verbindung zu setzen, bevor Sie die Aufteilungspläne bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen.

Zum 01.12.2020 sind zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten. Die WEG-Reform erweitert zum Beispiel die Sondereigentumsfähigkeit auf Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstückes (siehe hierzu § 3 WEG n. F.). Näheres hierzu finden Sie in dem Kapitel „Stellplätze und Freiflächen“.

Antragsberechtigt

Antragsberechtigt ist der Eigentümer, der Erbbauberechtigte und jede andere Person, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht (zum Beispiel Erwerber).

Erforderliche Antragsunterlagen (2-fach)

Wir benötigen folgende Antragsunterlagen in 2-facher Ausfertigung:

  • Antragsformular Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung 
  • Lageplan (Maßstab 1:1000) mit Einzeichnung des Gebäudes, für das die Abgeschlossenheit beantragt wird
  • Grundrisse (DIN A3-Format, Maßstab 1:100), der einzelnen Stockwerke, einschließlich Keller und eines evtl. Spitzbodens
  • Eine Darstellung des gesamten Grundstückes im Erdgeschoss ist erforderlich, wenn an Stellplätzen außerhalb des Gebäudes, Terrassen oder Gartenanteilen Sondereigentum begründet werden soll.
  • Ansichten und Schnitt (Maßstab 1:100)
  • Grundbuchauszug (Abt. I und II), nicht älter als 4 Wochen (nur 1-fach)

Antragsformular und sämtliche Pläne sind vom Antragsteller zu unterschreiben!

Form der Aufteilungspläne

Aus den Aufteilungsplänen muss die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstückes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstückes ersichtlich sein.

Die Pläne dürfen weder zusammengeklebt oder geheftet sein noch aufgeklebte Klappen, überlackte Eintragungen oder Radierungen haben. Ebenfalls keine Stempel vorangegangener Bescheide.

Bei Neubauten müssen die Aufteilungspläne mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird daher frühestens erst nach Erteilung der Baugenehmigung ausgestellt.

Bei bestehenden Gebäuden müssen die Aufteilungspläne mit den zuletzt genehmigten Bauvorlagen übereinstimmen. Sollten inzwischen bauliche Veränderungen vorgenommen worden sein oder sollte die Bauausführung von den genehmigten Plänen abweichen, muss seitens der Bauaufsicht geprüft werden, ob hierfür ein Bauantrag eingereicht werden muss.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein illegaler, baurechtlich ungenehmigter Zustand nicht legalisiert wird. Sie sind als Antragsteller für die Richtigkeit der Antragsunterlagen verantwortlich. Eine Überprüfung der Aufteilungspläne mit den örtlichen Gegebenheiten erfolgt seitens der Bauaufsichtsbehörde nicht. Es wird vorausgesetzt, dass die vorgelegten Aufteilungspläne mit dem tatsächlich, baurechtlich genehmigten Zustand übereinstimmen.

Nummerierung und Farbmarkierung der Aufteilungspläne

  • Alle Einzelräume jeder in sich abgeschlossenen Sondereigentumseinheit (Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) ist mit der jeweils gleichen Nummer (arabische Ziffer in einem Kreis) und der gleichen Farbe zu kennzeichnen. Die einzelnen Sondereigentumseinheiten können entweder unterschiedlich farbig umrandet oder farbig unterlegt werden (vorzugsweise maschinell).

  • Sofern Nummer und Farbe der jeweiligen Einheit handschriftlich eingetragen werden, ist die Zweitausfertigung zu kopieren, bevor sie bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird, damit zwei identische Ausfertigungen vorliegen.

  • In jeden Raum ist die entsprechende Zweckbestimmung einzutragen (Wohnen, Essen, Schlafen, Kochen, Bad, WC, Arbeiten, Abstellen, et cetera). Die Bezeichnung "Zimmer" allein ist nicht ausreichend.

  • Das Gemeinschaftseigentum erhält keine Nummer und keine Farbe, sondern wird nur mit GE beschriftet.

  • Handschriftliche Eintragungen in GRÜN sind nicht gestattet. Diese Farbe ist der Bauaufsicht für Grüneintragungen vorbehalten.

  • Schnitte und Ansichten werden nicht nummeriert oder beschriftet und auch nicht farbig gekennzeichnet!

  • Teile des Gebäudes oder Grundstückes, an denen ein Sondernutzungsrecht erworben werden soll, kennzeichnen Sie bitte schraffiert und bezeichnen diese mit „SNR“.

  • Zur besseren Übersicht fassen Sie bitte sämtliche Kennzeichnungen in einer „Legende“ zusammen.

  • Sonderfall Stellplätze und Freiflächen (Informationen hierzu finden Sie im nachstehenden Kapitel)

Stellplätze und Freiflächen (Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht)

Nach altem WEG-Recht waren grundsätzlich nur abgeschlossene Räume sondereigentumsfähig. Hierzu gehörten beispielsweise Garagenstellplätze. Für die Sondereigentumsfähigkeit von Tiefgaragenstellplätzen galten besondere Vorschriften (dauerhafte Markierungen). Auch konnte an einer Doppelstockgarage Sondereigentum nur hinsichtlich des ganzen Garagenraumes gebildet werden. Die einzelnen Stellplätze waren auf Grund der fehlenden Raumeigenschaft nicht sondereigentumsfähig. Carports und ebenerdige Stellplätze hingegen galten nach altem Recht nicht als abgeschlossen, waren also nicht sondereigentumsfähig. Hieran konnten nur Sondernutzungsrechte vergeben werden. Gleiches galt für unbebaute Grundstücksflächen (Garten) und Terrassenflächen.

Was hat sich geändert?

Nach neuem WEG-Recht (§ 3 WEG n. F.) kann Sondereigentum nun an allen Arten von Stellplätzen (unabhängig, ob es sich um Stellplätze in einem Gebäude oder im Freien handelt) begründet werden. Auch kann nach neuem WEG-Recht Sondereigentum nun auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes, also Freiflächen (Terrasse, Veranda, Garten), erstreckt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

Die Stellplätze und Freiflächen sind vom Abgeschlossenheitserfordernis, das für Räume gilt, ausgenommen. An dessen Stelle treten gemäß § 3 Abs. 3 WEG Maßangaben für die betreffenden Flächen im Aufteilungsplan. Die Maßangaben müssen so exakt sein, dass sie eine eindeutige Bestimmung des räumlichen Bereichs des Sondereigentums ermöglichen. Dafür muss sich aus dem Plan die Länge und Breite der Fläche sowie ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben.

Selbstverständlich können an diesen Flächen auch weiterhin Sondernutzungsrechte vergeben werden. Die entsprechenden Flächen kennzeichnen Sie im Aufteilungsplan bitte mit SNR.

Es gibt zwei Möglichkeiten, an einem Stellplatz Sondereigentum zu begründen:

  1. Wenn ein Stellplatz einer abgeschlossenen Wohneinheit (Wohnung) oder Teileigentumseinheit (zum Beispiel Gewerbeeinheit) zugeordnet werden soll, muss der Stellplatz im Aufteilungsplan die gleiche Nummer und Farbe wie die zugehörige Wohn- bzw. Teileigentumseinheit erhalten.
  2. Es besteht aber auch die Möglichkeit, an einem Stellplatz eigenständiges Sondereigentum zu begründen. In diesem Fall muss der Stellplatz im Aufteilungsplan mit einer eigenen Nummer bezeichnet werden. Somit wird der Stellplatz eine alleinige Teileigentumseinheit.

Sondereigentum

Das Sondereigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) in einem auf einem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude. Das Sondereigentum soll in sich abgeschlossen sein. Ebenso können nach neuem WEG-Recht auch Grundstücksflächen außerhalb des Gebäudes und Stellplätze Gegenstand des Sondereigentums sein.

Sondereigentumsfähig ist nur, was nicht zwingend Gemeinschaftseigentum ist.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn alle vorgenannten Räume innerhalb des Wohnungseigentums liegen und baulich von anderen (fremden) Wohnungen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und über einen abschließbaren Zugang verfügen (zum Beispiel unmittelbar ins Freie oder in ein gemeinschaftliches Treppenhaus). Einer abgeschlossenen Wohnung können auch zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung zugeordnet sein (zum Beispiel Kellerräume, Garage). Diese zusätzlichen Räume müssen verschließbar sein.

Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an in sich abgeschlossenen Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Zu diesen Räumen zählen zum Beispiel Räume für gewerbliche oder geschäftliche Zwecke (Laden, Werkstatt, Praxis, Büro, Kellerraum, Garage).

Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum bezeichnet man alles, was nicht Wohnungs- oder Teileigentum ist und von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden kann.

Hierzu zählen gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder eines Dritten stehen. Ferner zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (zum Beispiel Außenwände, Dach, Fundament) sowie Anlagen (zur Versorgung und Bewirtschaftung, Wasser-, Wärme- du Energieversorgungsanlagen des Gebäudes und der Raum, in dem sie untergebracht sind) und Einrichtungen (Treppen, Treppenhäuser, Fahrstühle, Eingangshallen), die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Sondernutzungsrecht

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und gegebenenfalls Nutzungsrecht an Teilen, Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Dieser Wohnungseigentümer hat dann somit das Recht, diesen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich aller übrigen Wohnungseigentümer nutzen. Diese Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums muss genau bezeichnet sein und kann zum Beispiel eine Gartenfläche, ein Stellplatz oder eine Dachterrasse sein.

Nachtrag zu einer bereits erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sollten sich nach der Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung noch Änderungen ergeben, muss kein neuer Antrag für das gesamte Gebäude vorgelegt werden. Dargestellt werden nur die Änderungen gegenüber den beim Grundbuchamt befindlichen Plänen. Die Nachtrags-Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur für die geänderten Einheiten ausgestellt. Die vorangegangene Abgeschlossenheitsbescheinigung behält für die von der Änderung nicht betroffenen Einheiten ihre Gültigkeit.

Folgende Antragsunterlagen sind bei einem Nachtrag erforderlich (2-fach):

  • Antragsformular (bitte ankreuzen, dass es sich um einen Nachtrag handelt)
  • Lageplan (Maßstab 1:1000) mit Einzeichnung des betreffenden Gebäudes
  • Grundrisse nur für die von der Änderung betroffenen Einheiten (DIN A3-Format, Maßsstab 1:100)
  • Ansichten und Schnitt (Maßstab 1:100)

Beglaubigte Mehrausfertigung der Antragsunterlagen

Wir benötigen die Antragsunterlagen in zweifacher Ausfertigung.

Eine Ausfertigung erhalten Sie zurück, die andere Ausfertigung verbleibt in unserer Bauakte.
Zusätzlich vorgelegte Mehrausfertigungen senden wir ungeprüft zurück.

Sofern Sie eine beglaubigte Kopie Ihrer geprüften Antragsunterlagen benötigen, wenden Sie sich bitte an die zuständige Stelle für Beglaubigung von Dokumenten und Unterschriften.

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Kontakt

Anke Jainta-Lorenz

Über der Lahn 1
65549 Limburg a. d. Lahn

  • Telefon: 06431 203-389
  • E-Mail
  • Raum: 320

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