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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für beispielsweise die Aufteilung eines Gebäudes in mehrere Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum) und/oder in Räume, die gewerblichen oder geschäftlichen Zwecken dienen (Teileigentum), benötigen Sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) zunächst eine Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohneinheit oder Nutzungseinheit - also eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die eindeutige Abgrenzung zwischen Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum) und Gemeinschaftseigentum und bildet mit dem zugrunde liegenden Aufteilungsplan die Voraussetzung für die Beglaubigung der Teilungserklärung durch einen Notar und die darauf folgende Eintragung von Wohnungs- und Teileigentum in das Grundbuch.

Antragsunterlagen

  • Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung, 1-fach
  • Liegenschaftskarte mit Einzeichnung des Gebäudes, 3-fach
  • Aufteilungspläne in 3-facher Ausfertigung: Grundrisse, in denen Wohnungs- und/oder Teileigentum gebildet werden soll, Schnitt, Ansichten (alle Pläne sind vom Antragsteller zu unterschreiben!)
  • Sofern die Zuordnung der Garagen, Stellplätze oder Tiefgaragenstellplätze zum Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht feststeht, bitten wir, dem Antrag eine schriftliche Erklärung beizufügen (Muster)

Tipp

Wir empfehlen Ihnen, sich vorab mit Ihrem Notar in Verbindung zu setzen, bevor Sie die Aufteilungspläne bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen.

Was versteht man unter:

Wohnungseigentum

Als "Wohnungseigentum" bezeichnet man das Eigentum der Summe aller Räume, die die Führung eines Haushaltes ermöglichen; das heißt zu Wohnzwecken dienen. Hierzu gehören eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und Toilette (zum Beispiel Eigentumswohnung). Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn alle vorgenannten Räume innerhalb des Wohnungseigentums liegen und baulich von anderen (fremden) Wohnungen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und über einen abschließbaren Zugang verfügen (zum Beispiel vom Flur ins Treppenhaus oder vom Flur ins Freie). Einer abgeschlossenen Wohnung können auch zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung zugeordnet sein (zum Beispiel Kellerräume, Garage).

Teileigentum

Als "Teileigentum" bezeichnet man das Eigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken, sondern sonstigen Zwecken (beispielsweise gewerblicher und geschäftlicher Art) dienen. Teileigentum sind zum Beispiel Läden, Werkstätten, Praxisräume und Büroräume, aber auch Garagen, Keller, Dachboden/Speicher.

Gemeinschaftseigentum

Als "Gemeinschaftseigentum" bezeichnet man alles, was nicht Wohnungs- oder Teileigentum ist und von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden kann. Hierzu zählt das eigentliche Grundstück, alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (zum Beispiel Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren) sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (Treppen, Eingangsbereiche, gemeinsamer Heizungskeller, gemeinschaftliche Haustechnik, Leitungen für Energie, Wasser, Abwasser und so weiter).

Sondernutzungsrecht

Mit einem "Sondernutzungsrecht" wird einem Wohnungseigentümer das Recht gewährt, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich aller übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen. Dies kann beispielsweise ein oberirdischer Stellplatz, ein Carport, eine im Erdgeschoss befindliche Terrasse oder ein Garten sein. Denn für diese Teile des Hauses kann keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden, da sie weder durch Decken und Wände bzw. eine abschließbare Tür räumlich von anderen Teilen abgegrenzt und somit nicht sondereigentumsfähig sind.

Wann gelten Stellplätze als abgeschlossen?

Stellplätze

Grundsätzlich sind nur abgeschlossene Räume sondereigentumsfähig. Hierzu gehören beispielsweise die Garagenstellplätze.

Carports und ebenerdige Stellplätze hingegen gelten nicht als abgeschlossen, sind also nicht sondereigentumsfähig. Hieran können nur Sondernutzungsrechte erworben werden.

Im Falle von Tiefgaragenstellplätzen ist festgelegt, dass diese als abgeschlossen gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Dauerhafte Markierungen sind zum Beispiel

  • Wände aus Stein oder Metall,
  • fest verankerte Geländer,
  • fest verankerte Begrenzungsschwellen oder Markierungssteine,
  • in den Boden eingelassene Markierungsnägel.

Eine Farbmarkierung, die Beschriftung des Bodens oder der Rückwand mit Namen oder Kennzeichen ist nicht ausreichend.

An einer Doppelstockgarage (mit Hebeeinrichtung) beziehungsweise an Doppelstockstellplätzen kann Sondereigentum hinsichtlich des ganzen Garagenraumes gebildet werden. Die einzelnen Stellplätze sind auf Grund der fehlenden Raumeigenschaft nicht sondereigentumsfähig. 

Hinweis:

Wir weisen an dieser Stelle nochmal ausdrücklich darauf hin, dass sich die Anzahl der erforderlichen Stellplätze nach der Stellplatzsatzung der Kreisstadt Limburg an der Lahn in der derzeit gültigen Fassung richtet!

Wie werden die Aufteilungspläne gekennzeichnet?

Kennzeichnung der Aufteilungspläne

  • Die Räume jeder einzelnen Wohnung (Wohnungseigentum) kennzeichnen Sie bitte mit einer arabischen Ziffer und einer Farbe. Sie können die einzelnen Wohnungen im Aufteilungsplan entweder unterschiedlich farbig umranden oder farbig ausfüllen.
  • In jeden Raum ist die Nutzung einzutragen (z. B. Wohnen, Essen, Schlafen, Küche, Bad etc.). Die Bezeichnung "Zimmer" ist nicht ausreichend.
  • Die jeder Wohnung zugeordneten Keller-/Abstellräume erhalten die entsprechend gleiche arabische Ziffer und Farbe.
    (Gemäß § 43 (4) der Hessischen Bauordnung (HBO) sind in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder sowie für jede Wohnung ein ausreichend großer Abstellraum herzustellen.)
  • Räume, die nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblicher oder geschäftlicher Art dienen (Teileigentum), sind ebenfalls zu beziffern und unterschiedlich farbig zu umranden oder auszufüllen.
  • Die jeder Wohn-/Nutzungseinheit zugeordneten Stellplätze/Garagen erhalten ebenfalls die entsprechende Ziffer und Farbe. (Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze richtet sich nach der Stellplatzsatzung der Kreisstadt Limburg an der Lahn in der derzeit gültigen Fassung.)
  • Das Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Hausanschlussraum, Heizungskeller, Trockenraum, Waschküche, Flur, Treppenhaus, Außentreppe, Aufzug et cetera) beschriften Sie bitte mit „GE“ und lassen es weiß.
  • Schnitte und Ansichtszeichnungen werden weder nummeriert noch farbig gekennzeichnet!
  • Teile des Hauses, an denen ein Sondernutzungsrecht erworben werden soll, kennzeichnen Sie bitte schraffiert und bezeichnen diese mit „SNR“.
  • Alle Pläne sind vom Antragsteller zu unterschreiben!
  • Zur besseren Übersicht fassen Sie bitte sämtliche Kennzeichnungen in einer „Legende“ zusammen.

Sie sind als Antragsteller für die Richtigkeit der Antragsunterlagen verantwortlich. Eine Überprüfung der Aufteilungspläne mit den örtlichen Gegebenheiten erfolgt seitens der Bauaufsichtsbehörde nicht. Es wird vorausgesetzt, dass die vorgelegten Aufteilungspläne mit dem tatsächlich, baurechtlich genehmigten Zustand übereinstimmen.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein illegaler, baurechtlich ungenehmigter Zustand nicht legalisiert wird. Sollten inzwischen bauliche Veränderungen vorgenommen worden sein oder sollte die Bauausführung von den genehmigten Plänen abweichen, muss seitens der Bauaufsicht geprüft werden, ob hierfür ein Bauantrag eingereicht werden muss.